• Thomas Weber

WIEN: MYTHOS MIETERPARADIES?

Das ist der 2. Teil meines Blogs "Wien: Mythos Mieterparadies?", den 1. Teil könnt ihr hier nachlesen.


Ein Team des Empirica-Instituts rund um Harald Simons von der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig hat in einer umfassenden Studie den Wiener Wohnungsmarkt untersucht. Die Ergebnisse zeigen, dass Headlines wie "Wien als Vorbild – ein Paradies für Mieter“ (Tagesspiegel), oder "Hauptstadt des bezahlbaren Wohnens“ (Zeit online) nicht die Realität abbilden, sondern auf einem aufwendigen Marketing beruhen.

Die Erkenntnisse aus dieser Studie bestätigen meine Befürchtungen, die ich regelmäßig im Gemeinderat zur Sprache bringe: Der soziale Wohnbau in Wien kämpft mit gravierenden Problemen.

Die in der Studie erhobenen Daten thematisieren unter anderem folgende Fehlentwicklungen:


EINE WOHNUNG, ZWEI PREISE

Mieterinnen und Mieter im Gemeindebau lassen sich in zwei Gruppen unterteilen, die Alteingesessenen und Neumieter. Für gleichwertige Wohnungen zahlen diese unterschiedliche Quadratmeterpreise. Denn während die monatliche Belastung eines neuen Mieters 8,90 € pro qm beträgt, sind 45 Prozent der Gemeindewohnungen für 3,60 € pro qm vermietet. Diese Ungerechtigkeit wird durch die Möglichkeit Mietverträge an Verwandte und Partnerinnen und Partner weiterzugeben, und vor allem durch die Möglichkeit der Direktvergabe von Mietverhältnissen aufrecht erhalten.


Eine Direktvergabe bedeutet, dass im Falle der Aufgabe einer Gemeindewohnung der/die bisherige Mieter_in die Wohnung nicht an Wiener Wohnen zurückstellt, sondern einen Nachmieter für den eigenen Vertrag sucht. Dabei bleibt auch die (niedrige) alte Miete erhalten. Die Studie vermutet, dass dafür entweder Ablösen gezahlt werden, oder die Gemeindewohnung im Bekanntenkreis verbleibt.

Davon wird umfassend Gebrauch gemacht: Auf diesem Weg werden 20 Prozent aller Wohnungen vergeben. Das hat problematische Folgen.


LIEBE KENNT KEINE GRENZEN

Zum einen fehlen diese Wohnungen jenen Menschen, die eine neue Gemeindewohnung am dringendsten brauchen, wodurch sich die Wartezeiten verlängern. Als Gegenmaßnahme hat die SPÖ-Wien 2015 den "Wien Bonus" eingeführt, durch den ein mindestens 2 Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Wien für einen Anspruch auf eine Gemeindewohnung verlangt wird.


Diese Mindestzeiten gelten dabei für jede Person, die in die Wohnung einziehen möchte, d.h. falls eine Wienerin mit einem Salzburger (der noch keine 2 Jahre in Wien seinen Hauptwohnsitz hat) gemeinsam einen Haushalt in einer Gemeindewohnung gründen will, ist dies nicht möglich. Der Salzburger ist nicht anspruchsberechtigt.


PREKÄRE FINANZEN - WIENER WOHNEN

Die Erlöse von Wiener Wohnen reichen derzeit nicht aus, um bestehende Wohnungen in Schuss zu halten, die Instandhaltungsausgaben sind viel zu niedrig. 2011 betrugen die Instandhaltungsausgaben für Leerwohnungen 278 Mio. €, 2016 nur noch 84,60 Mio. €. (Quelle: Rechnungshofbericht Wiener Wohnen, Seite 19).


Gleichzeitig stieg aber die Anzahl der leerstehenden Wohnungen.


31.12.2013: 1,91% (4019 Wohnungen, davon 274 seit mehr als 12 Monaten)

31.12.2014: 2,31% (4870 Wohnungen, davon 327 seit mehr als 12 Monaten)

31.12.2015: 2,68% (5656 Wohnungen, davon 927 seit mehr als 12 Monaten)

28.06.2016: 3,00% (6327 Wohnungen, davon 1465 seit mehr als 12 Monaten)

31.12.2017: 4,25% (8908 Wohnungen, davon 3323 seit mehr als 12 Monaten)

15.03.2018: 4,11% (8611 Wohnungen, davon 3458 seit mehr als 12 Monaten)


Quellen: Anfrage vom 26.Juni 2016 & Anfrage vom 25. April 2018

Beide an den Amtsführenden Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Dr. Michael Ludwig


Offiziell gibt es im Bestand von Wiener Wohnen noch immer 16,7 Prozent Wohnungen ohne zentrale Heizungsanlage und 17,9 Prozent ohne eigenes Bad und ohne Heizungsanlage. Vermutlich haben in sehr vielen Fällen Mieter_innen auf eigene Kosten in diese Kategorie B und C Wohnungen investiert, mietrechtlich gelten diese Wohnungen aber weiterhin als Kategorie B oder C. Die Probleme ergeben sich beim Auszug der Mieter aus der Anspruchshaltung, zumindest den Zeitwert der Investitionen zurückzuerhalten.


Dieses finanzielle Schlamassel hat einschneidende Auswirkungen auf die Ausgestaltung des sozialen Wohnbaus in Wien. So hat hat Wiener Wohnen 2004 den Neubau komplett eingestellt, obwohl die Stadt wieder anfing zu wachsen.


DER INSTANDHALTUNGSSTAU

Tatsächlich zeigen die fehlenden Instandhaltungsarbeiten schon jetzt Auswirkungen. Regelmäßig klagen Mieter_innen bei mir über verschimmelte Wohnungen, nicht behobene Wasserschäden und ähnliche Widrigkeiten. Davon konnte ich mir in den vergangen Monaten immer wieder selbst vor Ort ein Bild machen. Zuletzt etwa bei einem Besuch am Schöpfwerk.


Insbesondere Gemeindebauanlagen aus den 50er- bis 70er-Jahren in peripheren Lagen sind teilweise in katastrophalen Zuständen. Während Wohnungen in zentralen Vorkriegsanlagen weiter nachgefragt werden, steigt der Leerstand in diesen Anlagen. Die Baufälligkeit hat aber auch Effekte auf die Mieterstruktur. In den letzten Jahren hat sich die Sozialstruktur der Mieter immer mehr verschoben. Zwar hat in den letzten Jahrzehnten die soziale Durchmischung in ganz Wien abgenommen, aber in den Gemeindewohnungen in besonders starkem Ausmaß. Der Anteil sozial hoch durchmischter Grätzel ist im Gemeindebau heute niedriger als in der Gesamtstadt. Diese Entwicklung ist besorgniserregend.


SOZIALE TREFFSICHERHEIT

Die Wiener Gemeindewohnungen weisen österreichweit die geringste soziale Treffsicherheit auf. Für Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen sind die Einkommensgrenzen so grosszügig angesetzt, dass 90% der Bevölkerung dafür infrage kommen. Allerdings sind Geringverdiener derzeit weitgehend vom Zugang zum Gemeindebau ausgeschlossen, denn dieser Zugang wird durch ein fehlerhaftes System von Voraussetzungen und Wohnbedarfsgründen stark eingeschränkt. Ich wollte dieses ungerechte System ändern, aber die SPÖ-Wien wollte nicht.


DIE LÖSUNGEN LIEGEN AM TISCH

Die Ergebnisse der Studie zeigen den akuten Handlungsbedarf auf. Der Mythos vom Mieterparadies Wien ist nicht mehr als ein roter Wahlkampfschmäh. Es braucht hier ganz konkrete Maßnahmen:


  1. Das Einführen des Einkommensmonitorings würde die finanzielle Lage von Wiener Wohnen verbessern. Wer in jungen Jahren in eine Gemeindebauwohnung gezogen ist und sich nun ein höheres Einkommen erarbeitet hat, soll weiterhin im Gemeindebau bleiben dürfen. Damit schaffen wir soziale Durchmischen, die Miete soll jedoch in sozial verträglichem Ausmaß an das gestiegene Haushaltseinkommen angepasst werden.

  2. Die dadurch erwirtschafteten Mehreinnahmen müssen in die Instandhaltung fließen. Nur so kann die soziale Entmischung im Gemeindebau aufgehalten werden.

  3. Die Eintrittsrechte in Gemeindewohnungen sollen auf Ehepartner_innen, eingetragene Partner_innen, Lebensgefährt_ innen und unterhaltsberechtigte Kinder beschränkt werden.

  4. Die Einkommensgrenze für den Anspruch auf eine Gemeindewohnung der Stadt Wien muss gesenkt werden. Derzeit liegt die Grenze für Einzelpersonen bei einem Einkommen von 3.250 Euro netto monatlich – das sind 90% der Bevölkerung. Gleichzeitig muss ein neuer Wohnbedarfsgrund "wirtschaftliche Verhältnisse" dafür sorgen, dass die Gemeindewohnungen auch bei jenen ankommen, die diese am drigendsten benötigen.


Die SPÖ-Wien hat in der Vergangenheit sämtliche meiner Reformideen abgelehnt. Ich bin trotzdem sehr überzeugt, dass diese wichtig und richtig sind. Der soziale Wohnbau in Wien gehört schleunigst repariert und reformiert.